不動産投資のためにお金を借りる方法

不動産投資のためには銀行・金融機関からの融資が必要！

投資に失敗しないためにも利回りや物件の所有だけでなくローンを戦略的に利用することが大切です。また、将来的にはどのくらいの利益がでるのか？を考えることも必要です。

不動産投資ローンと住宅ローンの違い

不動産投資ローンと住宅ローンは、「資金使途」に大きな違いがあります。

不動産投資ローン

不動産投資ローンは「収益物件」です。返済原資は「不動産収益」になるので、融資の「審査」は「事業性」で判断されることになります。賃料の想定、空室率の想定、諸経費の見積りなどで判断することになります。すでに不動産事業で利益を上げている実績がある場合「経営手腕あり」と判断され、提出した申込資料の信ぴょう性が高くなり、審査が有利にすすむこともあるでしょう。

不動産投資ローンは、年収を証明するだけの住宅ローンに比べて、不動産賃貸業の事業性を「証明」しなくてはならないので融資審査が厳しくなります。

住宅ローン

住宅ローンは「自己利用物件」であること。返済原資は「個人の収入（多くの方は給与）」になるので、融資の「審査」は、「返済比率」で判断されることになる。収入のどの程度まで居住空間にコストをかけても大丈夫かを判断しており、その割合はおおむね35%以内という場合が多い。審査は、源泉徴収票で収入が確認できるサラリーマンの方が自営業の方よりも容易になるとか。

不動産投資ローンのメリット・デメリット

メリット

借入れができると資金が貯まるまで時間を待つ必要もなく少ない元手で大きな事業（不動産賃貸業）を行うことができる。その結果、元手に対して高い収益性が得られる（レバレッジ効果）

デメリット

借入れを行った分、支払利息や返済額が大きくなり、資金繰りが厳しくなる。空室の増加などによって賃料収入が減少すると個人資金で穴埋めできず破綻することも。借入の返済は約定で決まっているため、時間に追われることにもなる。資金繰りで失敗しないためにも事業をしっかり成功させることが重要

不動産投資ローンの金融機関

主なメガバンク（例）

商品名	直担アパートローン
対象者	借入時満20歳以上（年収制限なし、実質個人とみなされる不動産管理会社も対象）
資金使途	・賃貸用住宅・マンションの取得（新築、増改築、修理）・借地上の賃貸用住宅の底地の買取・他の金融機関からの不動産投資ローンの借入金の借換
借入金額	200万円以上物件価格以内（担保評価により制限有）
借入期間	1年以上35年以内
借入金利	「変動金利型」「固定金利特約型」（2・３・５・10・15・20年から選択）
保証・担保	・連帯保証人（物件の共有者、事業承継予定者である法定相続人）・抵当権（土地・建物）・火災保険への質権設定（建物）
団体信用生命保険	借入時満20歳以上満70歳の誕生日まで、完済時年齢は満80歳の誕生日まで加入金額1億円以内融資利率に上乗せあり
その他	固定金利期間中の繰上返済は原則不可

標準的な商品。年収制限がない点や借入金額に上限がない点が特徴。実際全く制限がないわけではないが、個々のケースに対応できるよう融資要件として制約を付けていない

ユニバーサルコーポレーション

商品名	不動産担保ローン
対象者	借入時満20歳以上安定継続した収入保証会社の保証を受けられること
資金使途	原則自由（事業性資金を除く）
借入金額	最高5億円
借入期間	最長35年以内
返済方法	元利均等返済・元金一括返済
保証・担保	保証人原則として不要
団体信用生命保険	なし
その他	火災保険への質権設定（建物）の記載なし

地方銀行【例】

商品名	アパートローン（固定・変動ミックス型）
対象者	借入時満20歳以上75歳以下、かつ完済時満81歳未満 100万円以上の安定継続した収入、同一勤務先に3年以上勤務保証会社の保証を受けられること団体信用生命保険に加入
資金使途	賃貸用住宅・マンションの取得（新築、増改築、修理）
借入金額	1億円以内
借入期間	20年以内
借入金利	「変動金利型」「固定金利特約型」（2・３・５・10年から選択）
保証・担保	・抵当権（土地・建物）・火災保険への質権設定（建物）
団体信用生命保険	加入必須。保険料は銀行負担
その他	他の金融機関からの不動産投資ローンの借入金の借換の記載なし固定金利期間中の繰上返済は、違約金を支払えば可当該商品のほか「アパートローン（変動金利型）」と、機関保証ではなく連帯保証人をたてる「アパートローン（保証人扱）」がある

メガバンクに比べ、融資要件がかなり多く記載。
機関保証、団体信用生命保険など回収に力点をおいているのも特徴

銀行・金融機関の特徴や基準・審査について

融資してくれる金融会社

①都市銀行（メガバンク）

②地方銀行

③信金・信組・公庫

④ノンバンク（預金等を受けずに、資金の貸付けなどを行う金融機関）

各金融機関で条件や考え方が違うので必ず確認をすることが大切！

各銀行・金融機関の特徴

都市銀行（メガバンク）や一部のノンバンク

融資対象者の居住地（勤務先）や対象物件の所在地は関係なく、融資基準・条件・限度がある程度決まっていて、その基準・条件・限度をクリアすると融資する傾向がある

地方銀行や信金・信組・公庫

支店の近くに融資対象者の居住地もしくは勤務先、対象物件も近くにないと基本的に融資しない傾向にある

詳細は各金融機関によって異なり社会情勢・市況の変化等で条件は随時更新されるので必ず確認を行うこと

融資審査の流れ

融資をしてもらう個人（もしくは法人）の情報と投資対象の物件情報を銀行に提出することにより、銀行が事業として成立するか、経営として収支・収益面で問題がないか、計画性があるか等を審査。

提出書類

●個人の源泉徴収票、確定申告書（法人は決算書）など
●物件の資料、事業計画書（収支シミュレーション）

契約書、及び詳細な資料により本審査が行われ、融資承認されれば、買主・売主間で売買契約を締結
※審査の流れは銀行・金融機関によって異なる

融資条件とは？

融資条件は本審査までは確定しないが、「前向きに回答」してもらえた時点でおおよその数字が出ているので確認を。銀行・金融機関によって必要な資金、金利、返済年数は変わるので自分が想定していた融資条件ではない場合は今一度検討した方が良い。

金融機関の融資条件

・金利は5％～、低いところでは1％台、固定または変動
・年数は20年～（中古物件は建築年数を差し引く）
・自己資金（頭金）は、物件価格の3割～1割＋諸経費。または諸経費分のみ、もしくは、諸経費込みでローンなど
・保証人・連帯保証人の有無
・団信の有無

※住宅ローンや建物のみの「土地活用」、また、投資対象がマンション、併用物件、新築・中古など用途によっても条件は変わってくるので、不動産投資の条件は比較的厳しい基準となることが多い。

例えば

賃貸物件の購入に対して
●Ａさん
5000万円の借入、金利1％、期間20年、年間キャッシュフロー30万円（月々2.5万円）
●Ｂさん
5000万円の借入、金利3％、期間35年、年間キャッシュフロー150万円（月々12.5万円）

Ａさんは、完済後の21年目から大きなキャッシュフローが取れて無担保の土地という資産が手に入るというメリットがあります。しかし、返済年数を短くすることで月々の返済額は増え、結果として月々のキャッシュフローは少なくなってしまいます。修繕や突発的な費用が発生した場合の対応をする場合、手出しになる可能性が発生することもあるため、次の投資に使う資金が貯めにくいというデメリットもあります。

Ｂさんは、1年目からほどほどのキャッシュフローが取れることができました。1棟目で使った頭金も数年で取り戻す計算になります。（自己資本収益率が高いと言える。）また、1棟目のキャッシュフローの蓄積によって、2棟目の資金調達も順調に行えます。複数棟数の所有で、複利によるキャッシュフローの蓄積が増えていけば、1室や2室の短・中期の空室が出て、賃料（家賃収入）が多少減った場合でも、ローン返済に手出しが必要となるような大きなリスクにはならない。建物に修繕が必要になった場合も手元に資金が貯まりやすいので投資を拡張していきやすくなるというメリットが。一方、返済年数を長く設定しているので、築年数が経った後も一定の返済が継続するというデメリットが発生。

どちらの戦略にもメリット・デメリットはある。どのような投資、資産運用、資産形成をしていくか目的を明確にすることで判断基準が見えてくるはずです！

まとめ

不動産投資ローンは事業への融資になるので事業性を証明することが一番大切。銀行は実績しか信用しないので、投資へのローンを行うにはノンバンクの不動産担保ローン専門業者を選ぶことがおすすめです。収入（賃料）や支出（諸経費、修繕費など）を「見込み」で申込みを行うことも可能です。

不動産投資にも利用できる『不動産担保ローン』

ユニバーサルコーポレーションの不動産担保ローンは審査の通りやすい不動産担保ローンの一つ。銀行などの金融機関では難しいケースにも対応。銀行融資では間に合わない場合でも相談可能。銀行とは異なる基準で今後の事業計画や返済計画をもとに審査するので通りやすいとか？長期借入れもできて資金繰りがラクになると好評

限度額は最大5億円
返済期間は35年以内で自分のペースで返済が可能
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